Storing? 0800 3 234 234

Installatiewerk Stadskantoor Leeuwarden – Logistiek hoogstandje met harde deadline

Het Stadskantoor van Leeuwarden een heeft in ongeveer een jaar tijd een revitalisatie ondergaan. Wij zorgden samen met van Wijnen Gorredijk en Lodema Elektrotechniek voor goede isolatie en comfort, een nieuw datanetwerk en een grotendeels nieuwe inrichting voor Activiteit Gerelateerd Werken (AGW). Tijdens als dat werk konden burgers gewoon terecht voor hun paspoorten en aangiftes.

Leeuwarden krijgt door de gemeentelijke herindeling, waarbij de gemeente Leeuwarden samengaat met Leeuwarderadeel en een gedeelte van Littenseradiel, per 1 januari 2018 extra grondgebied en meer ambtenaren. De stad voert al verschillende sociale taken uit voor omliggende gemeenten. Om al die mensen een eigen werkplek te geven in het Stadskantoor aan het Oldehoofsterkerkhof, zou een grote uitbreiding vergen: veel te duur en ook niet efficiënt, want er is geen dag waarop alle medewerkers tegelijk op kantoor zijn.

Vrije werkplekken
‘Beter zou het zijn om het traditionele cellenkantoor om te vormen tot een gebouw met vrije werkplekken’, legt Bernhard Bijma uit. Hij is namens de gemeente projectleider. ‘Het Stadskantoor bestaat uit twee delen: het Carré, een vierkant gebouw, en De Boog, dat daar in een boog omheen loopt. In 2015 heeft de gemeenteraad besloten om beide gebouwen energetisch en qua datanetwerk op orde te brengen en daarnaast De Boog helemaal leeg te halen en opnieuw in te richten.’

Nadat de raad het benodigde budget van ruim zeven miljoen euro beschikbaar had gesteld, ging een ontwerpteam aan de slag om de wensen en eisen uit te werken in een (voorlopig) ontwerp en een bestek, dat via een aanbesteding in de markt werd gezet, met Van Wijnen Gorredijk als winnaar. Bijma: ‘We hebben wel overwogen om het in de vorm van een geïntegreerd contract te doen, maar uiteindelijk wilden we als gemeente toch liever het project in eigen hand houden, zodat we precies konden bepalen wat we zouden krijgen.’

Trillingvrij boren

Begin oktober 2016 verhuisden de ambtenaren uit De Boog naar het oude UWV-kantoor aan de Tesselschadestraat en konden Van Wijnen en zijn onderaannemers Koninklijke Damstra (w-installaties) en Lodema (e-installaties en datanetwerk) aan de slag. Lodema hield zich onder meer bezig met de installatie van een toegangscontrolesysteem en een data/wifi-installatie.

Voor Damstra lag het belangrijkste werk in de aanleg van een laagtemperatuur-afgiftesysteem in De Boog, gevoed door een warmte-koude-opslaginstallatie (WKO) met een monobron van 175 meter diep, geboord op het eigen terrein. ‘Dat was het pleintje aan de kant van de Nieuwestad, voor het Burmaniahuis’, legt projectleider Dirk Jacob Visser uit. ‘Zo smal hadden we een locatie nog niet gehad. We hebben eerst een zeventien meter lange casing trillingvrij de grond in gewrikt, om schade door het boren uit te sluiten. Vervolgens hebben we één bron op 95 meter en één op 175 meter aangeboord, via hetzelfde gat.’ Zowel technisch als logistiek een hoogstandje: ‘Er was een gigantische (boor)kraan voor nodig, daar zijn er maar een paar van in het land. Wij konden hem alleen op één bepaalde donderdag krijgen, daarna zou hij pas na oplevering weer beschikbaar zijn. Dat hoorden we heel kort van te voren! Ik ben samen met iemand van de gemeente alle omwonenden langs geweest en daarna heeft de gemeente in twee, drie uren tijd alle ontheffingen voor het zwaar transport in de vroege ochtend geregeld. Dat is wel een compliment waard.’

Deadline
‘De gemeente had een keiharde deadline gesteld: 26 oktober 2017 opleveren’, zegt projectleider Barry Stuiver van Van Wijnen. Bijma: ‘Wij wilden per se begin november ingehuisd zijn, vooral omdat onze ICT-ers de laatste maanden van het jaar keihard nodig zijn voor het voorbereiden van de herindeling. De planning is dus heel belangrijk.’

Een andere voorwaarde was dat de dienstverlening in de centrale hal te allen tijde gewoon door moest kunnen gaan. Ten slotte wilde de gemeente zo min mogelijk openbare ruimte afsluiten als bouwterrein: ‘We vinden het altijd vervelend als dat aangevraagd wordt voor andere bouwprojecten, dus we moesten wel het goede voorbeeld geven’, zegt Bijma.

Al met al een bijzondere combinatie van omstandigheden, vindt Stuiver: ‘Omdat het gebouw gewoon in gebruik bleef was het zaak om heel goed na te denken over toegankelijkheid, veiligheid en netheid. De krappe bouwplaats maakte het noodzakelijk om de logistiek heel strak in de hand te houden: dagelijkse aanvoer van materialen en afvoer van afval, niet te vroeg, niet te laat. Een hele operatie als je bedenkt dat we – onder meer – circa zeshonderd gevelkozijnen moesten vervangen en ongeveer 4.500 m2 gevelisolatie moesten aanbrengen.’

Zijde voor zijde
Voor het Carré ging de onderhoudsoperatie in zestien fases van twee weken: iedere keer werd van het vierkante gebouw van één zijde, één verdieping ontruimd, zodat de bouwvakkers de gevel konden aanpakken en de monteurs aan de gang konden met de datakabels en de toiletten. Met vier verdiepingen betekende dat 32 weken werk. Bijma: ‘De medewerkers in zo’n zijde moesten die twee weken elders een plekje zoeken, als een soort oefening voor de nieuwe manier van werken. Omdat het steeds een ander groepje medewerkers betrof, hebben we vrijwel geen klacht gehoord.’

Natuurlijk was er heus wel wat overlast, zegt Stuiver: ‘De echt lawaaiige werkzaamheden – zoals het aanbrengen van in totaal bijna twintigduizend ankers in de gevel – deden we steeds voor of na kantoortijd.’ Dat gold ook voor Damstra: ‘Overdag uittekenen, dan ’s avonds of ’s ochtends vroeg boren en hakken en de volgende dag het stillere werk zoals leidingen trekken en apparaten ophangen’, zegt Visser.

Communicatie
Wel kon de aannemer het leed zo veel mogelijk verzachten door heel veel tijd en moeite te investeren in communicatie: ‘We hadden wekelijks overleg met het projectteam van de gemeente, maar bijvoorbeeld ook met de bhv’ers: wat staat er de komende week te gebeuren? Moet een deel van de publiekshal afgezet worden? Kan er nog een nieuwsbriefje naar de ambtenaren?’ De opdracht was heel duidelijk, vindt Stuiver: ‘Het Stadskantoor sluiten was uitgesloten. Het was aan ons om de creativiteit te vinden om het werk toch veilig én op tijd uit te voeren. Maar zoiets kan alleen als je een heel goede samenwerking hebt.’ Visser: ‘Zo’n groot project kun je niet in zo’n kort tijdsbestek doen – voor ons begon het werk in maart – als je ellenlang moet praten om problemen uit de weg te ruimen. Daarom was ik heel blij met het systeem van tienminutengesprekken (daily stands volgens de LEAN-methode, red.) dat Van Wijnen hanteerde: elke dag even kort afstemmen, dan kun je steeds efficiënt verder.’ Bijma: ‘We hebben altijd beseft dat we heel wat vroegen van de aannemer: onze grondhouding was dan ook dat we het probleem niet over de schutting wilden werpen, maar flexibiliteit wilden tonen. Het gaat om het eindresultaat: als de aannemer om praktische redenen iets anders wil oplossen dan in het bestek staat, en wij hebben daar geen nadeel van, dan bewegen we mee.’

*bron: bouwen in het Noorden

Van je hobby je werk maken Werken bij Damstra
Vragen?

Heeft u vragen? Stel hem direct of vraag een offerte aan

Offerte Koninklijke Damstra Installatietechniek 0511 42 45 00

Damstra Installatietechniek
Al meer dan 100 jaar
ervaring
Gekwalificeerd personeel
en goedgekeurde materialen
Voorloper op het gebied
van duurzaamheid
24 uurs Storingsdienst
bel gratis 0800 3 234 234
© 2018 Koninklijke Damstra Installatietechniek